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Urbanistas elogiam "Minha Casa", mas criticam ocupação de áreas sem estrutura

Newton Santos/Hype
Urbanistas cobram enfoque do programa para as regiões centrais, como a de São Paulo imagem: Newton Santos/Hype

João Fellet Da BBC Brasil em Brasília

O programa Minha Casa, Minha Vida, cuja segunda fase foi lançada nesta quinta-feira, merece elogios por recolocar a habitação na agenda política nacional, mas ainda tem resultados desiguais de região para região e estimula o crescimento de áreas sem infraestrutura, segundo afirmam especialistas em urbanismo e habitação social ouvidos pela BBC Brasil.

Apesar dos problemas, o programa cumpriu, pelo menos no papel, a meta de oferecer, entre 2009 e 2011, 1 milhão de casas à população com renda de até dez salários mínimos.

Segundo relatório do Tribunal de Contas da União (TCU), até o fim de 2010, pouco mais de 1 milhão de contratos para a construção ou financiamento de unidades habitacionais já haviam sido firmados, ou 100,4% da meta do programa. Do total de casas e apartamentos contratados, 238 mil (23%) já foram entregues.

O relatório aponta que mais da metade dos imóveis terá como destino brasileiros com renda de até três salários mínimos, faixa populacional mais afetada pelo deficit habitacional no país (estimado pelo governo em 6 milhões de residências, em 2007).

No entanto, para analistas ouvidos pela BBC Brasil, ainda que os dados indiquem que o programa teve certo êxito, os resultados mascaram falhas graves em sua realização.

Assimetrias
Segundo Adauto Cardoso, membro do Instituto de Pesquisa e Planejamento Urbano e Regional da UFRJ (Universidade Federal do Rio de Janeiro), ao passo que alguns Estados e cidades tiveram sucesso em atrair investimentos por meio do programa e até superaram suas metas, outros fracassaram na tarefa.

Dados encaminhados pelo TCU ao Congresso em fevereiro já demonstravam as falhas na distribuição dos investimentos do programa. Segundo o documento, até 30 de setembro de 2010, enquanto Estados como Alagoas e Piauí já haviam ultrapassado suas metas de contratos para a construção de casas para a população com renda de até três salários mínimos, no Ceará, Paraíba e Sergipe os índices de cumprimento dos objetivos se encontravam abaixo de 35%.

Para Cardoso, ainda que as informações sejam do fim de 2010, dificilmente o governo conseguiu em 2011 anular as assimetrias regionais do programa, que não ficam evidentes nos resultados gerais divulgados.

Cardoso, que acompanha o Minha Casa, Minha Vida desde seu lançamento, em 2009, diz que isso se deve ao peso que o programa atribui à iniciativa privada.

Ele explica que a execução do programa se dá em duas vertentes principais: no caso de unidades habitacionais para famílias com renda de até três salários mínimos, a Caixa Econômica Federal paga empreiteiras que apresentem propostas para a construção de moradias em áreas onde há deficit habitacional e, após concluída a obra, os imóveis são repassados a famílias cadastradas pelo banco.

No caso de unidades para famílias com renda entre três e dez salários mínimos, o programa garante financiamento às construtoras, que posteriormente vendem as unidades habitacionais segundo valores definidos com base na renda das famílias.

“O programa surgiu no âmbito da crise econômica de 2008 e foi concebido como uma resposta à crise, daí o compromisso com as construtoras, com a agilidade na assinatura dos contratos, o que contribuiu com o desequilíbrio nos resultados Brasil afora”, disse Cardoso à BBC Brasil.

Ele afirma que, ao analisar dados sobre o Minha Casa, Minha Vida no Rio de Janeiro, por exemplo, verifica-se que regiões metropolitanas receberam muito mais investimentos que áreas no interior do Estado.

E, mesmo nas regiões favorecidas, diz Cardoso, os municípios tiveram grande dificuldade em promover a construção de moradias para os moradores mais pobres, que ganham até três salários mínimos, já que o programa prevê menor margem de retorno para esse tipo de investimento.

“As empresas só querem atuar nos lugares que já conhecem e onde as chances de lucro são maiores.”


Distância
A professora de Arquitetura e Urbanismo da Unicamp Silvia Mikami diz que, além de provocar desequilíbrios regionais nos investimentos, o peso dado pelo programa à iniciativa privada faz com que grande parte dos empreendimentos se localize em regiões distantes dos centros urbanos, onde o preço da terra é mais baixo e, não raro, há graves problemas de infraestrutura.

“Áreas que já têm sérios problemas, com carência de escolas, postos de saúde, esgoto, iluminação e transporte, estão recebendo ainda mais gente.”

Ela diz ainda que, como o deficit habitacional no Brasil é grande, há pressão para que a Caixa aprove os estudos que lhe são apresentados, muitos com falhas arquitetônicas graves. “Vi projetos de apartamentos onde é preciso atravessar a cozinha para chegar ao banheiro”, afirmou.

Em nota, a Caixa diz seguir regras “claras e absolutamente austeras” quanto às exigências técnicas dos projetos e que, para aprovar grandes empreendimentos, exige que o poder público local construa equipamentos comunitários.

“É importante considerar que, ante a grandeza do alcance do Minha Casa, Minha Vida, tal como acontece na linha de produção de qualquer indústria eficiente, podem ocorrer problemas de ordem técnica, porém em escala residual, periférica e marginal, ante o importante volume de realizações”, diz a nota.

Enfoque na região central
O arquiteto Ciro Pirondi, diretor da Escola da Cidade, em São Paulo, sugere que entre 25% e 30% da verba do programa seja destinada ao entorno dos empreendimentos, para evitar que municípios tenham de arcar, num futuro próximo, com vultosos investimentos em melhorias urbanas. “Afinal, uma casa não começa na soleira.”

Além disso, cobra maior enfoque do programa nas regiões centrais das cidades. “Está comprovado que fazer residências na periferia é mais caro do que fazer no centro.”

Segundo ele, em São Paulo, 300 mil moradores deixaram o centro nos últimos cinco anos, processo que se replica em toda a América Latina. “Há uma cultura formada ao longo de décadas de que o centro não é lugar para morar. A Europa percebeu que o conceito está errado e tem estimulado a habitação nessas regiões, mas nós vamos pagar caro por escolher o contrário.”

Para Adauto Cardoso, da UFRJ, por não estimular o uso de terras públicas, desapropriações de áreas desabitadas em regiões centrais, além de outros mecanismos que evitam a especulação imobiliária, o programa está encarecendo as terras do país.

Segundo ele, os empresários já pressionam o governo pelo aumento nos tetos de financiamento, o que tende a encarecer ainda mais os terrenos.

Ele lembra que o fracasso do BNH (Banco Nacional da Habitação), última grande política brasileira em habitação, entre as décadas de 60 e 80, seguiu caminho parecido: o banco estimulou um boom imobiliário, mas os crescentes custos para os empréstimos geraram alta inadimplência, que acabou por levá-lo à falência.

Pontos positivos
Apesar de todos os problemas, os especialistas dizem que o Minha Casa, Minha Vida merece créditos por ser, segundo eles, a primeira grande política brasileira em habitação nas últimas décadas.

Para Pirondi, da Escola da Cidade, “o programa demonstra preocupação efetiva com a construção de grande quantidade de habitações”.

Segundo Cardoso, da UFRJ, o Minha Casa soma-se a iniciativas “consistentes e importantes em habitação iniciadas em 2003, que puseram a habitação de volta na agenda política”.

Mikami, da Unicamp, cita outro ponto positivo do programa: a possibilidade de que comunidades e cooperativas obtenham financiamentos para construir moradias sem ter de arcar com os impostos de empreendimentos privados.

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