Casa e decoração

Desapropriações: como funcionam e o que fazer se o poder público quiser o seu lugar

Ana Ottoni/Folha Imagem
Vista da Avenida Faria Lima com o Largo da Batata (ao fundo), em São Paulo (SP). Sob a superfície, acontecem as obras da Linha 4 Amarela do Metrô, que exigiram desapropriações na região, caso do estabelecimento CR Acrílicos, na Rua dos Pinheiros imagem: Ana Ottoni/Folha Imagem

VINÍCIUS ABBATE

Colaboração para o UOL

Tendo em vista as várias obras de infraestrutura que estão em andamento, como a linha amarela do metrô de São Paulo e a revitalização da Estação Luz, no centro da cidade, e as que estão previstas pelos próximos anos para as Olimpíadas no Rio de Janeiro e a Copa do Mundo no Brasil, a desapropriação de imóveis pode se vir a ser uma realidade para muitos proprietários de imóveis.

A primeira etapa para a desapropriação de um imóvel é a edição de um decreto do Poder Executivo, publicado no Diário Oficial, declarando a área de utilidade ou necessidade pública para fins de desapropriação. Na sequência, o representante do Poder Público encaminha uma carta convocando o proprietário do imóvel para tentativa de acordo ou entra em juízo com ação de desapropriação.

O proprietário do imóvel é notificado pelo Poder Público sobre a declaração de utilidade ou necessidade pública de sua propriedade. Nesta notificação, é feita a oferta com o valor do imóvel ao proprietário expropriado.

É importante notar que a declaração é apenas um ato preliminar e não se confunde com a desapropriação. Ela apenas dá início à desapropriação, que pode, inclusive, não se realizar futuramente.

A proposta em dinheiro é apresentada para os proprietários em reunião pessoal ou na própria ação. É obrigatória a apresentação da oferta na petição inicial. O proprietário do imóvel passa estar ciente de que sua propriedade é de interesse público e do valor oferecido pelo Poder Público pelo seu imóvel.

A segunda fase é quando a desapropriação começa a ser executada, depois da declaração de que o imóvel é de utilidade ou necessidade pública.

O expropriado, entretanto, pode aceitar ou recusar a oferta pelo seu imóvel. Caso aceite o valor oferecido, a desapropriação se torna amigável, com a celebração do acordo.

Se o proprietário não aceitar o valor oferecido, a desapropriação passará a ser judicial, ficando a decisão a cargo do poder judiciário, que decidirá qual o valor justo pelo imóvel.

"Se o valor oferecido pelo poder público é injusto e abaixo do valor de mercado, resultando em prejuízo para o proprietário do imóvel expropriado, ele poderá recusar a oferta, e a desapropriação passará a ser judicial, pois ninguém é obrigado a aceitar oferta que diminua seu patrimônio", explica a advogada Carmen Patrícia Coelho Nogueira.

No processo, o Poder Público é obrigado a depositar, em dinheiro, 80% do valor oferecido pelo imóvel, e o expropriado, mesmo que não concorde com a quantia, pode receber e dispor desse dinheiro até o julgamento final do processo: o ato de recebimento não significa concordância com a oferta feita pelo poder público. "Caso a oferta seja prejudicial, o expropriado recebe uma indenização calculada a partir de uma avaliação judicial do imóvel, com base no valor real da propriedade no mercado imobiliário", diz Nogueira.

A advogada explica ainda que, na fase amigável da negociação, o proprietário tem direito de fazer uma contra-oferta e, como é feita a perícia prévia, existe a possibilidade de eventual acordo com base na avaliação do Poder Judiciário.

Embargar o processo

No processo de desapropriação, não cabe discussão sobre o decreto expropriatório, ou seja, não se pode discutir a legalidade do decreto. No entanto, um grupo de proprietários pode se organizar para embargar a desapropriação, mas isso deve ser feito por meio de ação própria na Justiça, depois da publicação do decreto no Diário Oficial.

  • Sergio Lima / Folha Imagem

    Cícera Maria Conceição, 60, junto a uma das estacas da rota da transposição do rio São Francisco, fincada no quintal de sua casa, em Sertania (PE). Ela pode ser desapropriada

A desapropriação deve obedecer aos princípios da legalidade, moralidade, finalidade e ao interesse público. Caso algum desses princípios seja ferido, um cidadão ou grupo de cidadãos poderá ingressar com ação popular para anular o ato declaratório de utilidade pública do imóvel ou para desapropriação, com sua anulação.

Casos

Existem inúmeros processos com vários anos de disputa. Os casos ficam registrados perante a OAB (Organização dos Advogados do Brasil) ou nos cartórios da Vara da Fazenda Pública.

O empresário Horácio Cotait Ruggero, 48, é proprietário da empresa CR Acrílicos, que tinha como endereço a Rua dos Pinheiros, número 643, na zona oeste de São Paulo. Ele recebeu proposta para desapropriação de seu imóvel em 2005, para construção da Linha Amarela do Metrô (Estação Fradique Coutinho).

Segundo ele, um representante do metrô – o perito – fez uma avaliação prévia pessoalmente e decidiu o valor do imóvel. O terreno de 90 m² foi avaliado em R$ 90 mil (mil reais por metro quadrado).

Ruggero diz que a indenização recebeu um acréscimo de 10% em relação ao valor inicial e que foi pedida a desocupação do imóvel.

Ele, no entanto, criticou a maneira como a desapropriação foi feita. "O oficial de Justiça traz uma carta solicitando sua saída e você é tratado como invasor. Você é praticamente obrigado a sair do seu estabelecimento e é posto na rua", diz.

Ruggero não concordou com o valor proposto e entrou na Justiça para pedir nova indenização pela desapropriação. O processo está em andamento. "Você faz a contraoferta, mas depende da decisão do juiz. E tudo isso demanda tempo", reclama.

Ele conta também que tentou reunir outras cinco empresas que estavam sofrendo processo de desapropriação, mas isso tomaria mais tempo. Então decidiu entrar sozinho com pedido de indenização na Justiça.

Agora, a CR Acrílicos está na Rua dos Pinheiros, número, 541, em um local alugado.

"O grande problema é [a demora para] o recebimento dos precatórios e a realização de uma perícia que apure corretamente o valor da propriedade. Mas o maior drama é o insistente calote ao qual os particulares estão sujeitos", acusa o advogado Luiz Arthur Caselli Guimarães Filho, do escritório Duarte Garcia, Caselli Guimarães e Terra Advogados e especialista em direito empresarial pela FGV.

  • L.C.Leite/Folha Imagem

    Trecho da rua dos Pinheiros, na zona oeste de São Paulo, palco de obras da Linha 4 Amarela do metrô, que demandou várias desapropriações

Segundo ele, os expropriados vivem a incerteza sobre o recebimento, e diversas ações foram tomadas pelo Poder Público para limitar a incidência de juros compensatórios, juros moratórios e redução dos honorários advocatícios.

"O Poder Público se vale de toda a estrutura e poder político para protelar os pagamentos e reduzir o valor da dívida, cujo aumento decorre da condução irresponsável dos orçamentos públicos, desrespeito ao Poder Judiciário. Portanto, ocorre ausência de compromisso e respeito com o cidadão e o seu direito de propriedade", denuncia.

Entretanto, há casos em que a desapropiação acontece de forma amigável. A Johnson Controls do Brasil, multinacional da área automotiva e de automação predial, inclui-se entre esses. Localizada na Rua João Tibiriçá, 900, na Lapa, zona oeste de São Paulo, a empresa teve de se retirar por conta das obras de um conjunto viário (Bairro Vila Anastácio), com área total de 5.615,10 m². Não foi necessária mudança de endereço, pois apenas uma parte da empresa foi desapropriada.

Segundo Paul Boucinha, diretor financeiro da Johnson Controls, aconteceram várias reuniões com representantes da Prefeitura de São Paulo para tratar da desapropriação. O valor da indenização foi estabelecido de acordo com o mercado, com os parâmetros da Prefeitura e os da própria empresa. O dinheiro foi depositado em juízo e o processo está em andamento.

A Johnson Controls informou que entende que as obras que necessitam de desapropriações são fundamentais para o desenvolvimento da cidade. "Tivemos uma proposta satisfatória para a empresa e fizemos nossa contribuição para viabilizar melhorias para o município", resume Boucinha.

Definição

Pode-se definir a desapropriação de um imóvel pela transferência obrigatória da propriedade para o Poder Público (União, Estado, Município, Distrito Federal) ou para pessoas jurídicas como concessionárias de serviços públicos, às quais tais poderes tenham sido delegados.

A desapropriação é motivada por necessidade ou utilidade pública ou por interesse social. Deve ser realizada por meio de justa e prévia indenização em dinheiro e está descrita no artigo 5º, inciso 24, da Constituição Federal.

O procedimento de desapropriação por utilidade pública, que pode se dar de forma amigável ou judicial, está regulamento no Decreto-Lei 3.365 de 21/06/41. Com o objetivo de assegurar a proteção dos imóveis residenciais urbanos, o Decreto-Lei 1.075, de 22/01/1970, estabelece a realização de perícia provisória no início do processo e antes de autorizar a desapropriação do imóvel, a fim de assegurar ao proprietário o imediato recebimento de valores capazes de permitir a aquisição de imóvel similar em outro local.

O procedimento de desapropriação do imóvel rural para fins de reforma agrária está regrado pela Lei Complementar nº 76 de 06/07/1993.

De acordo com Hely Lopes Meirelles (jurista especializado em direito administrativo), "a desapropriação é o moderno e eficaz instrumento de que vale o Estado (governo federal, estadual ou municipal) para remover obstáculos à execução de obras públicas e serviços públicos, para propiciar a implantação de planos de urbanização, para preservar o meio ambiente contra devastações e poluições, e para realizar a justiça social, com a distribuição de bens inadequadamente utilizados pela iniciativa privada".

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