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Fechar varanda pode ser perigoso: veja limites técnicos, legais e estéticos

Karine Serezuella

Do UOL, em São Paulo

Está cogitando envidraçar a varanda de seu apartamento? O fechamento até parece uma reforma sem muitas complicações, mas não se engane: essa mudança não depende apenas da vontade do morador. Além da necessidade de um projeto elaborado por um arquiteto ou engenheiro, é essencial consultar o condomínio e a prefeitura, pois regras legais e limites estruturais devem ser respeitados. Caso contrário, a reforma pode trazer prejuízos tanto ao dono da residência quanto ao edifício como um todo, muitas vezes, com consequências graves.

Conduta com o condomínio

O primeiro passo é consultar o síndico para saber se já existem normas que instituam uma padronização para o fechamento da varanda. Se essas diretrizes existirem, o proprietário deve cumpri-las à risca.

Segundo o diretor de negócios imobiliários da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (Aabic), Marco Dal Maso, se o dono da unidade não executar o fechamento conforme o estipulado pelo condomínio, o síndico poderá notificar o condômino a fim de que as devidas correções sejam feitas. Caso o morador não cumpra a ordem, o condomínio pode entrar com uma ação judicial e pedir, até mesmo, a remoção do envidraçamento.

Se não houver regras preestabelecidas no regulamento interno ou na convenção em vigor, o dono do apartamento deve solicitar uma assembleia extraordinária para que os condôminos deliberem se a mudança acarretará alteração significativa de fachada e a proposta deverá ser votada.

Quando o fechamento da varanda é acatado, a próxima etapa é definir um padrão: as características do vidro (espessura, cor, transparência), o tipo de caixilharia e de abertura e o uso (ou não) de cortinas devem ser estabelecidos. Para isso, é obrigatória a contratação de um profissional habilitado (arquiteto ou engenheiro) que desenhará um projeto e fará um laudo técnico.

Nessa situação, de acordo com o advogado Michel Rosenthal Wagner, especializado nas áreas imobiliária e condominial, a aprovação tanto da vedação quanto do projeto em si deve ser feita por maioria absoluta (51% dos votos de todos os condôminos). No entanto, Wagner aconselha uma consulta prévia com todos os proprietários de apartamentos do edifício, para saber se há desacordo sobre as novas normas.

“Um proprietário pode considerar que houve alteração da fachada e buscar invalidar essa decisão por meio de uma ação judicial, por isso, o recomendável é tentar conquistar o consentimento da maioria”, ressalta o advogado. Porém, atenção: se a mudança for considerada como alteração da fachada e não simples envidraçamento, é necessária a concordância da totalidade dos condôminos.

Regras da prefeitura

Tão importante quanto consultar o condomínio, é pesquisar e se adequar às regras estabelecidas pela prefeitura de sua cidade. Se existirem leis que regulamentem a vedação de varandas, um ponto essencial é verificar se a ação gera o aumento da área computável da edificação (a que rege o valor do IPTU - Imposto Predial e Territorial Urbano). Veja nas tabelas a seguir os exemplos das cidades do Rio de Janeiro e de São Paulo.

No Rio de Janeiro

  • Atenção às normas recentes!

    No município do Rio de Janeiro, a Lei Complementar nº 145, de 6 de outubro de 2014, regulamentada pelo Decreto 39.345/2014 (http://smaonline.rio.rj.gov.br/legis_consulta/47972Dec%2039345_2014.pdf), fixa condições para o fechamento de varandas nas edificações residenciais multifamiliares em toda a cidade, com exceção da Zona Sul, onde a mudança é proibida. Portanto, consulte-a!

  • Como faço para requerer a licença?

    Para pedir o licenciamento da vedação, é necessário abrir um processo nas gerências descentralizadas da Secretaria Municipal de Urbanismo (SMU) e apresentar os seguintes documentos: projeto arquitetônico; declaração do profissional habilitado afirmando que estão atendidas as normas técnicas de segurança; autorização do condomínio.

  • Preciso pagar alguma taxa?

    A regularização é efetivada mediante o pagamento de taxa que varia conforme a dimensão da varanda (em metros quadrados) e a localização do imóvel.

  • Posso integrar a varanda com a sala?

    O fechamento da varanda não pode resultar em aumento real da área da unidade residencial, assim como não é permitida a incorporação da varanda, total ou parcialmente, aos ambientes internos, sob pena de multa.

  • Ao fechar a varanda, o IPTU pode aumentar?

    De acordo com a Secretaria da Fazenda do Município do Rio de Janeiro, a vedação da varanda não compromete o cálculo do IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano), uma vez que a área já é considerada para fins de cobrança, conforme previsto no Decreto 14.327/1995 (http://smaonline.rio.rj.gov.br/legis_consulta/3916Dec%2014327_1995.pdf).

Fonte: Prefeitura Municipal do Rio de Janeiro.

Em São Paulo

  • As varandas e o Código de Obras e Edificações

    A Lei Municipal nº 11.228/92 (http://www.prefeitura.sp.gov.br/cidade/secretarias/habitacao/plantas_on_line/legislacao/index.php?p=9612) dispõe sobre regras para projeto, licenciamento, execução, manutenção e utilização de edificações. A partir dessa legislação, a Prefeitura permite que até 10% da área de projeção da residência seja destinada às varandas e sacadas abertas, como área não computável.

  • Não há lei específica para fechamento de varandas, mas...

    ... a Prefeitura de São Paulo considera que a destinação dada a cada ambiente do apartamento, após a entrega ao proprietário, é aquela indicada na planta. Desta forma, qualquer alteração do projeto deve ser autorizada previamente pelo Município. No entanto, sobre a vedação de varandas, a prefeitura somente sugere a consulta dos sindicatos condominiais.

  • A visão do consultor jurídico

    Para o advogado Michel Rosenthal Wagner, não há necessidade de consultar a Prefeitura quando se decide por um simples envidraçamento da sacada. Contudo, se a intenção é integrar essa varanda ao ambiente interno, a ação prevê uma alteração da área computável da unidade e do condomínio como um todo, o que mudaria o cálculo do IPTU. Nesse caso, é preciso contatar a subprefeitura correspondente.

Fonte: Prefeitura Município de São Paulo e Michel Rosenthal Wagner, advogado especializado nas áreas imobiliária e condominial.

Limites estruturais

O fechamento da sacada pode ser feito através de dois sistemas:

  • com caixilhos de alumínio e vidros deslizantes e fixos, propiciando vãos com aberturas parciais;
  • com cortina de vidro retrátil, que permite a abertura quase completa do vão, onde as partes se recolhem e se concentram em um ponto.

De acordo com o arquiteto Luis Nishi, o vidro utilizado deve ser laminado ou temperado, além de deter película anti-estilhaços. Nishi explica que o material precisa ser resistente aos ventos (mais de 350 km/h), atendendo assim à norma NBR 16.259:2014, da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas), que aborda os requisitos para assegurar o desempenho dos sistemas de envidraçamento de sacadas.

A vedação da varanda gera sobrecarga na estrutura existente, por isso, é primordial a contratação de um profissional (arquiteto ou engenheiro) para a estimativa da resistência da composição às cargas extras. “O sistema retrátil, que agrupa os vidros em um dos cantos, é ainda mais delicado, porque provoca sobrecarga concentrada em um ponto da laje”, salienta o arquiteto. A vedação causa, ainda, esforços estruturais pela ação do vento incidente nas fachadas, que devem ser calculados.

Em São Paulo

  • As varandas e o Código de Obras e Edificações

    A Lei Municipal nº 11.228/92 (http://www.prefeitura.sp.gov.br/cidade/secretarias/habitacao/plantas_on_line/legislacao/index.php?p=9612) dispõe sobre regras para projeto, licenciamento, execução, manutenção e utilização de edificações. A partir dessa legislação, a Prefeitura permite que até 10% da área de projeção da residência seja destinada às varandas e sacadas abertas, como área não computável.

  • Não há lei específica para fechamento de varandas, mas...

    ... a Prefeitura de São Paulo considera que a destinação dada a cada ambiente do apartamento, após a entrega ao proprietário, é aquela indicada na planta. Desta forma, qualquer alteração do projeto deve ser autorizada previamente pelo Município. No entanto, sobre a vedação de varandas, a prefeitura somente sugere a consulta dos sindicatos condominiais.

  • A visão do consultor jurídico

    Para o advogado Michel Rosenthal Wagner, não há necessidade de consultar a Prefeitura quando se decide por um simples envidraçamento da sacada. Contudo, se a intenção é integrar essa varanda ao ambiente interno, a ação prevê uma alteração da área computável da unidade e do condomínio como um todo, o que mudaria o cálculo do IPTU. Nesse caso, é preciso contatar a subprefeitura correspondente.

Fonte: Prefeitura Município de São Paulo e Michel Rosenthal Wagner, advogado especializado nas áreas imobiliária e condominial.

Ih, o cálculo não acabou!

Devido a fatores estéticos e financeiros (como a redução de pilares), a maioria das varandas é construída em balanço. Nesse tipo de ambiente, a norma NBR 6.120:1980, da ABNT, indica ainda, para efeito de cálculo, o valor de 150 a 200 quilogramas-força por metro quadrado como carga acidental (ou seja, o peso que atua sobre a estrutura em função do uso).

Contudo para fazer uma nova estimativa da sobrecarga resultante do possível fechamento, é preciso também levar em consideração as possíveis alterações estruturais no projeto original, a idade da edificação e as patologias pré-existentes (por exemplo, rachaduras). Além disso, somam-se outras cargas adicionais (concentração de pessoas e mobiliário, por exemplo) que em excesso podem comprometer a integridade da edificação.

Segundo o engenheiro civil Guilherme Aris Parsekian, coordenador do Laboratório de Sistemas Estruturais da Universidade Federal de São Carlos (UFSCar), uma falha no dimensionamento desse fechamento pode ocasionar desde fissuras superficiais, rachaduras e deslocamento dos elementos estruturais à queda parcial ou total da sacada. Portanto, não pule etapas. Seja consciente, procure ajuda profissional capacitada e siga as normas legais e técnicas, assim, você evitará dores de cabeça e acidentes.

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