Como avaliar riscos e benefícios antes de adquirir imóvel em construção

Comprar um imóvel na planta implica investir dinheiro e esperar por até três anos para receber um produto que ainda não existe. Mais do que isso, significa que, em alguns casos, é o valor que está saindo do seu bolso, juntamente com o dos seus futuros vizinhos, que será utilizado para financiar a própria construção. “As pessoas compram apenas dois ou três imóveis em toda a vida. Por isso, essa deve ser uma compra analítica e pouco emocional. Um imóvel nunca deve ser comprado por impulso”, recomenda o presidente do Secovi-SP (Sindicato da Habitação do Estado de São Paulo), João Crestana.

Por isso, o primeiro passo antes de comprar um imóvel na planta é equacionar as possibilidades financeiras com as necessidades da família. E nessa análise, quando se trata de uma compra financiada, é fundamental considerar as mudanças no valor da prestação ao longo do tempo, especialmente quando da entrega das chaves. “Durante a construção o comprador só paga os juros do financiamento. Geralmente, a amortização do saldo devedor, com significativo aumento no valor da prestação, só começa após a conclusão do empreendimento”, explica Nédio Henrique Rosseli, gerente da habitação da CEF (Caixa Econômica Federal).

Além disso, alerta Rosseli, no financiamento direto com a construtora os juros aumentam proporcionalmente ao andamento da obra. Isso ocorre porque nessa modalidade geralmente há cláusula no contrato de venda que permite o reajuste do montante devido pelo comprador conforme a valorização do imóvel ao longo do tempo. Afinal, quanto mais avança a construção, mais caro é o metro quadrado. “Quando o comprador busca crédito junto a algum banco, esse reajuste não existe”, assegura Rosseli.

Se a construção do próprio empreendimento conta com financiamento por instituição bancária, o comprador pode contar com alguns benefícios. Um deles é a possibilidade de, a depender do banco, solicitar que a amortização comece ainda durante o período de obras, evitando aumento brusco no valor da parcela na entrega das chaves. Outro é o aumento da segurança com relação a possíveis problemas jurídicos, técnicos ou financeiros enfrentados pela construtora. “Para conceder financiamento à construção, os bancos fazem análise de risco e de engenharia. Para isso, a construtora tem que mandar memorial completo”, afirma o gerente da CEF.

Segundo ele, são analisados aspectos relacionados à engenharia, à arquitetura, às condições do terreno como garantia para o financiamento, além de haver acompanhamento periódico da obra. Instituições bancárias exigem que a construtora faça o chamado seguro de término de obra, que garante a entrega das unidades. “Os bancos fazem análise criteriosa de regulamentação do empreendimento e há garantia de que imóvel ficará pronto mesmo que a construtora tenha problemas”, conta. Para saber se o imóvel é financiado por instituição bancária, basta consultar a placa de parceiros, geralmente presente no estande de vendas do empreendimento, ou perguntar ao corretor.

Garantias ao comprador

Nem sempre, no entanto, há uma instituição financeira por trás da construção. E mesmo que haja, o consumidor tem o direito de obter informações técnicas e financeiras tanto sobre a obra quanto sobre as empresas de construção e incorporação. É o que defende Crestana, do Secovi-SP. “Explore o corretor do plantão, que é um profissional especializado, e envolva, além da família, profissionais que possam ajudar, como advogados, engenheiros e arquitetos”, aconselha.

Crestana recomenda também desconfiar de valores de venda extremamente baixos e investigar o histórico da empresa responsável pela execução, principalmente se não for um nome tradicional do mercado. Para tanto, acredita ser interessante visitar outras obras que já tenham sido entregues pela construtora e conversar com o zelador e o síndico para saber quais foram os problemas enfrentados e qual foi o atendimento. “Se é uma construtora tradicional, com muitos prédios construídos e parceria com banco, o risco diminui”, pondera.

Em todos os casos, a recomendação é para que o comprador de um imóvel em planta documente tudo, inclusive fotografando o apartamento decorado e guardando os folhetos de venda. Ele também pode exigir os memoriais descritivos do empreendimento, que informam sobre os materiais a serem utilizados, os requisitos de qualidade e o acabamento previsto para as unidades e áreas comuns do condomínio. O membro da Comissão de Direito Imobiliário da Ordem dos Advogados do Brasil - Seção Santa Catarina (OAB/SC), Rodrigo Silva Ferraz de Campos, acredita ser importante verificar a existência de incorporação imobiliária para o empreendimento, o que pode ser feito no cartório de registro de imóveis da região onde se localiza a obra. “Para vender na planta é necessário o registro e o alvará da prefeitura. No entanto, só com a incorporação é que as unidades podem ser vendidas, mesmo que já estejam em construção”, diz.

Como esse registro de incorporação é feito para cada unidade, o consumidor deve, ao receber a certidão solicitada, checar se as metragens que constam da planta conferem com as da incorporação. Campos afirma que o contrato de compra e venda só deve ser firmado após o comprador verificar se há problemas, ônus ou ações na matrícula do imóvel. “Se a pessoa não tiver conhecimento para fazer essas análises, é prudente contratar consultoria para auxiliar”, recomenda.