Novo plano diretor deve redefinir modelo de crescimento urbano em SP

Pelo visto, São Paulo não terá como escapar de dar uma bela mexida nas regras de funcionamento do seu mercado imobiliário durante aquelas que se tornaram as ansiosamente aguardadas discussões do novo Plano Diretor da cidade, que devem acontecer em 2012 e envolver o poder público, o setor privado e a sociedade civil.

Já não resta dúvida que algo terá de ser feito para ajustar a tendência irreversível de verticalização do setor residencial com uma melhor distribuição espacial dos empreendimentos. Só nos últimos seis anos foram construídos em São Paulo cerca de três mil grandes edifícios, com mais de 185 mil novos apartamentos, de acordo com levantamento da Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp).

Os investimentos foram, no entanto, mal distribuídos, e o resultado é que algumas regiões caras ao mercado imobiliário já estão completamente saturadas e outras a caminho da saturação. Nada menos do que oito dos 96 distritos da cidade alcançaram, já em 2009, o limite de verticalização permitido pelo atual Plano Diretor, em vigor desde 2002.

Nesses locais -onde na década de 1990 ainda predominavam as residências unifamiliares (ou seja, casas)- já não há mais terrenos para a construção de grandes edifícios: Cambuci e Liberdade, nas vizinhanças do centro; Vila Leopoldina e Jaguaré, na zona oeste; Morumbi, Vila Mariana e Campo Grande, na zona sul; e Bairro do Limão e Vila Guilherme, na zona norte. (Somente nos últimos três anos, cerca de três mil casas foram demolidas na cidade para dar lugar aos condomínios, somando-se os alvarás de demolição publicados no Diário Oficial da Cidade de São Paulo neste período).

Outros distritos estão no limite da saturação, como Ipiranga, Cursino e Capão Redondo, na zona sul, e Lapa, na zona oeste. Pinheiros, Itaim Bibi e Moema, a oeste e sul, e Tatuapé, a leste, também já apresentam sérios problemas de espaço.
Mesmo assim, boa parte dos empreendimentos residenciais previstos para os próximos dois anos deverá localizar-se no que sobrou dessas áreas ou nas redondezas. Um levantamento feito pela Lello, uma administradora de condomínios de São Paulo, indica que as zonas oeste e leste deverão concentrar a maioria dos 520 novos condomínios que deverão ser erguidos em 2011 e 2012, dos quais quase a metade, 250, apenas neste ano.

“Além de o aquecimento da economia estar impulsionando o crescimento vertical da cidade, muitos paulistanos também estão preferindo mudar-se para apartamentos. Trata-se de uma realidade nova para muita gente”, afirma Angélica Arbex, gerente de marketing da Lello Condomínios.

Má costura

Na verdade, trata-se de uma realidade nova também para a própria São Paulo, e com a qual a cidade aparentemente não está sabendo como lidar -como é recorrente na história de sua urbanização. São Paulo cresceu principalmente a partir do final da Segunda Guerra Mundial (1939-1945), sempre costurando algo toscamente os interesses da indústria imobiliária com as necessidades do planejamento urbano. Agora, ambas essas pontas se perderam dentro do novelo, e não está sendo fácil encontrá-las.

É muita lã para ser desembaraçada. Para João Crestana, presidente do Secovi (Sindicato da Habitação), entidade que reúne 40 mil empresas imobiliárias do Estado de São Paulo, a cidade claramente errou, por exemplo, ao basear o seu modelo de desenvolvimento urbano na especialização geográfica das regiões. São Paulo ainda hoje se divide em 19 zonas distintas de uso e ocupação do solo. Em poucas áreas é admitido o uso misto residencial, comercial e industrial, o que engessa a distribuição mais racional das atividades.

Isso, somado a regras de zoneamento restritivas (hoje, o coeficiente máximo de aproveitamento dos terrenos é de apenas quatro vezes, e em regiões localizadas da cidade) acabariam favorecendo os adensamentos pontuais e estimulando o espraiamento do município na direção das periferias. Por isso, paradoxalmente, embora São Paulo seja uma cidade com óbvia vocação “vertical”, é ainda pouco adensada. De fato, o cenário que predomina no território é o de edifícios ou grupos de edifícios cercados por um mar de casinhas.

Morada cá, emprego lá

“As distorções que este modelo provocou são chocantes”, diz Crestana. “No centro da cidade existem 40 empregos por habitante e, em Itaquera, bairro populoso da zona leste, há 20 habitantes por emprego. Há ali quem demore três horas para chegar ao trabalho ou voltar para a casa".

Ademais, segundo ele, enquanto as periferias incham e as favelas proliferam (elas já seriam cerca de 1.600 no município, abrigando mais de 1,3 milhão de pessoas, segundo a Secretaria de Habitação) há ainda regiões pessimamente aproveitadas para uso urbano, como as vastas áreas lindeiras das ferrovias que cortam a cidade. A própria região central, que perdeu quase 80 mil moradores entre 1996 e 2007, segundo o IBGE e a Fundação Seade e tem quase 10% de seus domicílios vagos, poderia, no entender de Crestana, ser mais bem aproveitada para uso residencial.

Falando com base em dados recolhidos e analisados pelo Secovi, Crestana argumenta que a cidade tem regiões que poderiam receber um adensamento inteligente e multifuncional. “Se a cidade for criativa, descobrirá que muita coisa pode ser feita. Na Avenida Presidente Wilson, que começa na região do ABC e termina na Mooca, na zona leste, por exemplo, existem mais ou menos 10 milhões de m² ocupados por uns 300 ou 400 galpões. Desses, a meu ver, só uns 20 têm valor histórico e mereceriam ser preservados. Porque não transformar essa área também num espaço de uso misto, com residências, indústrias, comércio?”.