Prefeitura de São Paulo vê nas "operações urbanas" a saída para o crescimento

Pelo menos desde os anos de 1960, um dos desafios da administração pública paulistana tem sido o de como "compensar" os desequilíbrios urbanísticos entre as várias regiões da cidade antes que tais desequilíbrios cresçam tanto que não seja mais possível revertê-los.

A solução adotada no final dos anos 1960 pelo então prefeito e brigadeiro Faria Lima (José Vicente Faria Lima, prefeito entre 1965 e 1969) para desafogar a região central -que à época concentrava praticamente todo o mercado financeiro e de escritórios da cidade e apresentava congestionamentos dignos de pesadelo- foi de induzir o crescimento imobiliário na direção das regiões sudoeste e sul, por meio da abertura de avenidas.

A maioria delas foi retirada do engavetado Plano de Avenidas de 1929, de Prestes Maia: as marginais do rio Tietê e do rio Pinheiros, e as avenidas 23 de Maio, Rubem Berta e Sumaré, além da que depois levaria o nome do próprio prefeito, a Avenida Brigadeiro Faria Lima.

Essas novas artérias permitiriam a criação de novos pólos de escritórios, primeiro na região da Faria Lima e, anos mais tarde, nas regiões das avenidas Luiz Carlos Berrini e Nações Unidas. Situada a meio caminho, a Avenida Paulista se tornaria o novo coração bancário e financeiro da cidade.

A partir da década de 1980, a ferramenta indutora preferida dos prefeitos passariam a ser as chamadas operações urbanas, intervenções em grande escala desenvolvidas em determinadas regiões da cidade em parceria com a iniciativa privada.

Dependência do mercado

As operações urbanas obtêm recursos basicamente pela "venda" de áreas de construção acima do permitido pela legislação de zoneamento (isto é, o investidor pode construir além do permitido e, assim, pode vender mais apartamentos ou andares de escritórios, por exemplo) e, em contrapartida, realiza obras e serviços dentro da própria área definida para a operação.

Trata-se, portanto, de uma modalidade auto-sustentável de urbanização, com o inconveniente de que, para decolar, depende do interesse do mercado imobiliário. A primeira operação do gênero em São Paulo, a Operação Urbana Anhangabaú, no Centro, inaugurada no final dos anos de 1980 durante a gestão da ex-prefeita Luiza Erundina (PT), fracassou porque os empreendedores não demonstraram interesse.

As outras três operações hoje em andamento na cidade -a Faria Lima, a Água Branca e a Águas Espraiadas, todas no eixo oeste-sudoeste- tiveram melhor sorte (a Faria Lima, muito melhor sorte, pois lá surgiu um moderno pólo de escritórios no prolongamento da antiga avenida).

Resultados para a cidade

Para a cidade, no entanto, os resultados são discutíveis. Até meados do ano passado, do cerca de R$ 1 bilhão arrecadado na Operação Faria Lima, R$ 770 milhões tinham sido consumidos basicamente em obras viárias, como a extensão da própria Avenida Faria Lima, e o estoque de 1,5 milhão de metros quadrados definido para a região foi praticamente todo consumido na área de escritórios, comércio e serviços, com apenas 1% voltado para a área residencial. Muito pouco para uma região que se pretendia tornar de uso misto. Os investimentos na área residencial também rareiam nas Águas Espraiadas e, na Água Branca, estão sendo utilizados em boa parte na construção de condomínios de alto padrão.

"Desse jeito, São Paulo vai acabar queimando a imagem da operação urbana enquanto ferramenta urbanística", afirma Luiz Célio Bottura, consultor de transportes e membro do Instituto Engenharia. "O seu uso não pode ser limitado ao mundo corporativo. Ela tem de ser utilizada como vetor real de urbanização, de adensamento populacional, pois existe para isso".

De qualquer modo, a tendência de a prefeitura apelar para as operações urbanas para moldar ou redefinir regiões da cidade não foi abalada por esses contratempos. No Plano Diretor de 2002 estão previstas nada menos do que 13 operações (entre elas, uma que visa as áreas lindeiras às ferrovias). O prefeito Gilberto Kassab propôs outras duas em seu malogrado projeto substitutivo ao plano ora em vigor: uma delas na área da Rodovia Fernão Dias. Nenhuma, entretanto, saiu do papel ainda.